中新网4月7日电 (中新财经记者 左宇坤)又是年报季。经过去一年的霜雪跋涉，房地产企业的掌舵人站在寒冷的冬天，展望阳光。

万科玉良具有高度的危机意识，履行了利润稳定和复苏的承诺，逐渐努力赚小钱、长钱和硬钱；碧桂圆杨惠妍在复杂的情况下实现了与父亲的法杖交接，以专业经理的自我意识面对现在；今年第一季度，唯一一家销售额超过1000亿元的房地产企业保利发展保持低调，新年仍需要自己的发展和成长。

在现金流和利润不可兼得的情况下，他们牺牲后者来稳定自己的立场；房地产企业债务进入加速期，他们在漫长的游戏中寻求债务人小组的适用。“最困难的时刻已经过去”已经成为行业共识，但如何适应新形势，实现新的稳定状态仍然是伏笔。

当“长期主义”被彻底改变时，摆在这类巨头面前的不仅仅是一个“盖房子就能赚钱”的入门题。

房地产。中新社记者 张斌 摄

领域逻辑发生了变化

“房地产仍然是一个大行业和好行业。中海地产曾被称为传统和谨慎，成为今年最开朗的房地产企业。中国海外发展董事会主席颜建国在业绩会议上表示，今年建立了20%的销售增长目标，并对实现这一目标充满信心。

中海已经建立了“海口”，在今年第一季度完成了比市场更好的销售增长率。中海已经成为一种更进取的风格，意识到目前的房地产正处于上下半年的转折点，需要抓住发展机遇。

由于市场发展逻辑的根本变化，保利发展老板刘平将2022年视为不平凡的一年。他认为，目前房地产行业正处于从“规模扩张”向“高质量发展”转变的关键时期，整体将表现出“趋势修复、结构调整、动能转换”的新特点。

“新产业周期应积极把握城市化发展和生活质量改善需求所产生的结构机遇。”刘平说。

万科董事会主席余亮虽然“2022年严峻的领域形势远远超出了年初的预期”，但仍然认为未来新房要求“上有天花板，下有底线”：一方面，商住楼总量已经很大，新房市场不可能回到2021年的历史峰值；另一方面，只要环境因素没有突然变化，市场在一段时间内仍能保持约12亿平方米的要求。

“基于这种区别，市场的短期波动是正常的。“郁亮注意，公司要认清趁势。

明显的市场分化

然而，在整体良好的市场预测中，分化的发生被称为未来房地产恢复的一个主要特征，房地产企业的高管们对此更感兴趣。

“我们需要一段时间来修复居民和消费的信心，并不是所有的城市都在一起变暖。一般来说，一线城市和高能二线城市的市场相对稳定，一些能源水平相对较弱的城市继续承受压力。龙湖集团执行董事兼副总裁张旭忠坦言。

颜建国梳理了房地产行业呈现的“三大分化”：市场分裂、行业分化、公司分裂。公司再次分裂，行业集中度也会提高。中海将进一步加强对焦高能城市的优质资产，顺应市场分裂增加的趋势。

绿城中国执行董事、董事会主席张亚东也认为，行业复苏不是一致的、一致的、平均的，有分裂的趋势。这包括城市、公司、资源和商品的分化。

鉴于此，绿城未来几年的玩法将以“提质”为目标，坚持9个字的企业发展方针——全质量、高质量、可持续。不仅要综合平衡投资布局、利益和结构，还要提高销售中去化的含义和质量，房屋和其他资产也要同步去化。

资料图。 许丛军 摄

领域变化也会带来重新布局。新碧桂园集团董事长杨惠妍表示，未来公司整体投资可能围绕人口流动、产业布局、经济能力、库存等城市核心变量，进一步关注一、二线核心城市和三、四级城市核心区位，完成增量资产效益支付。

碧桂园集团总裁莫斌仍在业绩发布会上提出，计划在3-5年内将公司一、二线对三、四线的比例提高到50:50.以优质土壤资源支撑公司未来业绩的稳步发展。

业务服务并举

过去，经营房地产被认为有太重、太慢等缺点，但今天，市场对此的认识已经逐渐改变。随着物流、商业、租赁REITS和房地产私募股权投资基金的实施，房地产运营完成了“投资、金融、建设、管理、退出”的闭环，增加了加快相关业务发展的可能性。

在加强主营业务的同时，如何探索或推进新的机遇曲线已成为房地产企业必须关注的问题。

郁亮今年最想谈的话题是选择新的领域发展模式。他开玩笑说：“有时候我觉得总会有点‘瓦解’，刚谈完几十亿的合作，回头谈几十万的生意。”

经营业务赚的是“长钱、小钱、辛苦钱”。例如，郁亮公寓每平方米每日收入80-100元，商业每平方米每日收入6-10元，物流每平方米每日收入1元，物业每平方米每日收入6分10美分。从几十亿企业到分享企业。

2022年稳定投资蛇口，也进一步明确中长期转型方向，积极进行业务调整和战略升级，原三大业务调整到三类业务，即开发业务、资产经营、生活服务，努力建设租赁和购买，重点结合业务结构，重点培育公司第二增长曲线。

华侨城以旅游房地产协调发展成为中央企业序列的独特成员，还表示将进一步探索房地产行业的新发展模式，把握市场发展的新趋势，积极干预项目建设、经济适用房建设等业务，丰富公司的收入结构。

经过一年多的深入调整，房地产企业在不确定性中的韧性和再生反映在具体的财务报告数据中。从华夏幸福境外债务重组交付到佳兆业复牌，再从融创发布海外债务重组计划，好消息不断传来。

2023年春天，是一个新的开始。(完)